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关于 Primaris REIT 的看法！
作者认为尽管市场担忧Hudson's Bay空置问题，但Primaris REIT凭借强劲运营和租赁表现被错误定价。
- 运营指标强劲：预计2025年同店NOI增长5.6%，FFO增长9.2%。
- 租赁利差健康且租户需求旺盛：续租利差达7.4%，每平方英尺销售额高达734-1000美元以上。
- 财务状况稳健：FFO派息率低于50%，拥有BBB(高)信用评级，杠杆水平可控。
- Hudson's Bay (HBC) 空置风险：市场担忧前百货商店的店面可能变成永久性空置。
- 执行风险：看多逻辑严重依赖管理层能否成功以更高租金重新租出 HBC 的空间。
我认为普里马里斯（Primaris）是目前加拿大估值最低的房地产投资信托之一。
这并非因为购物中心正在复兴，而是因为市场似乎将所有购物中心都视为即将衰亡的资产，而事实上，主导型区域购物中心的实际运营数据却显示情况并非如此。
普里马里斯在加拿大拥有多个主导地位的封闭式购物中心。
其组合的销售生产力约为每平方英尺734至1000美元以上，保持正向租赁价差，并且即便在持续的“零售业末日”叙事下，仍持续吸引租户需求。管理层多次强调，他们已成为零售商在加拿大扩张时的首选合作对象。
我为何产生兴趣
普遍的论调是：
- 电子商务摧毁了购物中心
- 百货公司正在消亡
- 现在没人再亲自购物了
但当我查看实际数据后却发现：
- 2025年同店现金流净收入（NOI）增长5.6%
- 2025年每单位经营性收益（FFO）增长9.2%
- 全年续约租约价差达7.4%
- FFO派息比率低于50%
- 多次年度分红上调
- BBB（高）信用评级
- 充足的流动性与可控的杠杆水平
这些绝不是一家所谓正在走向衰亡的企业应有的表现。
关于HBC的情况
当前最大的担忧无疑是赫尔德斯湾公司（Hudson's Bay，简称HBC）。
市场担心曾经的HBC门店会变成永久空置。
管理层表示，约70%的原HBC空间已进入高级谈判阶段，其中35%已确定或有条件签约。
如果无法顺利执行替换计划，论点就会削弱。
但如果能成功用更高租金的租户填补这些空间，反而可能带来长期的NOI改善。
我认为市场忽略的关键点
问题或许不该是：
“购物中心是否正在消亡？”
而更应思考的是：
“在竞争有限的情况下，具有主导地位的区域型封闭式购物中心是否依然有价值？”
零售商仍在持续租赁空间。
尽管受HBC影响，出租率仍相对强劲。
续约合同以更高的租金签署。
租户销售额依然健康。
管理层持续提高分红。
这些事实与“封闭式购物中心已过时”的叙事明显矛盾。
看空观点
坦白说，我也可能犯错，原因包括：
- HBC空间的替代进度慢于预期
- 消费支出显著下滑
- 封闭式购物中心估值本就应长期折价
- 电子商务对租户需求的压力最终超过预期
- 管理层对改造项目的回报预期过高
我的当前看法
我不认为普里马里斯是加拿大最好的REIT。
但我认为它可能是公众认知与实际运营状况之间差距最大的REIT。
很期待听听那些研究过PMZ.UN的人，能提出最有力的看空观点。